Nell’odierno mondo dell’immobiliare, il certificato di stato legittimo riveste un ruolo di fondamentale importanza. Questo documento, infatti, attesta la conformità di un immobile alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti, garantendo che l’edificio sia stato realizzato e gestito secondo le normative stabilite dallo Stato. Ma chi è l’ente abilitato a rilasciare tale certificato? Come può essere ottenuto? E quali sono le leggi e le normative che regolano il suo rilascio?
Il Tecnico Abilitato
Prima di addentrarci nel cuore della questione, è bene chiarire chi sia la figura del tecnico abilitato. Questo professionista è colui che, dopo avere compiuto una serie di studi specifici e superato un esame di stato, riceve l’abilitazione a rilasciare un certificato di stato legittimo.
Il tecnico abilitato è quindi un professionista che possiede un titolo valido, rilasciato da un ente riconosciuto, che lo autorizza a svolgere questa specifica attività. Esso è in grado di verificare la conformità dell’immobile alle norme urbanistiche ed edilizie in vigore, secondo quanto previsto dalla legge.
Le Normative di Riferimento: Legge e Codice dell’Edilizia
In Italia, la normativa di riferimento per la rilascio del certificato di stato legittimo è il Codice dell’Edilizia, che ha sostituito la precedente Legge 28 febbraio 1985, n. 47 (meglio conosciuta come Legge Tognoli). Questa normativa stabilisce le modalità per il rilascio del certificato di conformità, nonché le responsabilità del tecnico abilitato.
In particolare, l’art. 3 comma 1 del Codice dell’Edilizia prevede che “il tecnico abilitato, prima di rilasciare il certificato di stato legittimo, deve verificare la conformità dell’immobile alla normativa urbanistica ed edilizia in vigore, nonché al progetto approvato con il titolo abilitativo”.
Il Rilascio del Certificato di Stato Legittimo
Il rilascio del certificato di stato legittimo avviene, quindi, a seguito di un’accurata verifica da parte del tecnico abilitato. Quest’ultimo, infatti, prima di rilasciare il certificato, deve accertarsi che l’immobile sia conforme alle norme urbanistiche ed edilizie in vigore.
Ciò significa che l’edificio deve rispondere a una serie di requisiti di sicurezza, salubrità e rispetto del paesaggio. Inoltre, deve essere conforme al progetto approvato con il titolo abilitativo, cioè il permesso di costruire o la Denuncia di inizio attività (DIA).
La Verifica della Conformità e l’Art. 36-bis
Un punto di particolare importanza riguarda la verifica della conformità dell’immobile, disciplinata dall’art. 36-bis del Codice dell’Edilizia.
Secondo tale articolo, il tecnico abilitato, prima di rilasciare il certificato di stato legittimo, deve accertare che l’edificio sia conforme non solo alle norme edilizie, ma anche a quelle urbanistiche.
In pratica, ciò significa che l’immobile deve essere stato costruito rispettando il piano regolatore comunale e le altre norme urbanistiche. Inoltre, deve essere conforme al progetto approvato con il titolo abilitativo, sia per quanto riguarda le caratteristiche strutturali dell’edificio, sia per l’uso a cui è destinato.
Per farlo, il tecnico abilitato deve eseguire una serie di controlli sul posto, verificando la corrispondenza tra quanto riportato nel progetto approvato e la realtà. Deve, inoltre, accertare che l’edificio rispetti tutte le norme di sicurezza, salubrità e rispetto del paesaggio.
In caso di conformità, il tecnico abilitato rilascia il certificato di stato legittimo. In caso contrario, segnala le irregolarità riscontrate e l’immobile non può essere utilizzato finché non vengono sanate.
Tolleranze Costruttive e Conformità Urbanistica
Un aspetto importante da sottolineare nel rilascio del certificato di stato legittimo riguarda le tolleranze costruttive. Queste ultime sono delle leggere variazioni tra quanto previsto nel titolo abilitativo e la realtà costruita, le quali, nei limiti stabiliti dalla legge, non comportano l’illegittimità dell’immobile.
L’art. 36-bis del Codice dell’Edilizia, come abbiamo già accennato, disciplina la verifica della conformità dell’immobile alle norme urbanistiche. Questa verifica, effettuata dal tecnico abilitato, include anche l’analisi delle eventuali tolleranze costruttive. Infatti, sebbene una certa flessibilità sia ammessa, vi sono dei limiti non superabili, oltre i quali l’immobile non può essere considerato conforme.
In pratica, il tecnico abilitato, oltre a verificare la conformità dell’immobile alle norme urbanistiche ed edilizie, deve accertarsi che eventuali tolleranze costruttive rispettino i limiti previsti dalla legge. Questa verifica è fondamentale per garantire la sicurezza, la integrità strutturale e il corretto uso dell’immobile.
Nel caso in cui le tolleranze costruttive superino i limiti stabiliti, il tecnico abilitato dovrà segnalare l’anomalia e l’immobile non sarà considerato in stato legittimo fino a quando la situazione non verrà regolarizzata.
La Dichiarazione Asseverata e l’Attestazione di Stato Legittimo
Il processo di rilascio del certificato di stato legittimo prevede, come ultimo passaggio, la stesura di una dichiarazione asseverata da parte del tecnico abilitato. In questa dichiarazione, il tecnico conferma, sotto la propria responsabilità, che l’immobile è conforme alle norme urbanistiche ed edilizie in vigore e al progetto approvato con il titolo abilitativo.
La dichiarazione asseverata rappresenta un documento di fondamentale importanza, in quanto è basata su una perizia tecnica effettuata da un professionista abilitato. Inoltre, la dichiarazione ha un valore legale e può essere utilizzata in caso di controversie relative alla conformità dell’immobile.
Una volta redatta la dichiarazione asseverata, il tecnico abilitato può rilasciare l’attestazione di stato legittimo. Quest’ultima, insieme alla dichiarazione asseverata, costituisce la documentazione definitiva che attesta la legittimità dell’immobile.
Il certificato di stato legittimo è un documento chiave nel mondo immobiliare. Esso attesta la conformità di un immobile alle norme urbanistiche ed edilizie in vigore, garantendo che l’edificio sia stato realizzato e gestito secondo legge. Il rilascio del certificato è demandato a un tecnico abilitato, che, dopo aver portato avanti una serie di verifiche, può rilasciare l’attestazione di stato legittimo.
Dunque, l’acquisto o l’affitto di un immobile dovrebbe sempre prevedere l’ottenimento di questo certificato, garantendo così la sicurezza e la legalità dell’immobile stesso. Ricordiamo infine che, in caso di mancanza del certificato di stato legittimo, l’immobile non può essere utilizzato finché non vengono sanate eventuali irregolarità.
